こんにちわおとくです。
今日は借り換えのメリットや、デメリット、毎月の返済額を少なくするにはどうしたらいいか、についてお話ししたいと思います
借り換えのメリットや、デメリット
過去の住宅ローンの話はこちらです
諸費用がかからないのでこれが出来たらこれでいいかもしれません。
でも手数料が５千円、収入印紙代200円くらいかかるかも( -д-)ﾉ
思ったほど下げてもらえなければ借り換えを検討します。
借りかえのメリット
は下記のような条件です
・借入金額3000万円
・借入期間が35年
・毎月の返済額は99,379 円
・総支払額は41,739,109 円
利息を11,739,109円支払うことになります。
驚きです。
35年という長い年月ではありますが。
ここで5年後に金利の低い今みたいな世の中がやってきたとします。
借り換えたらその後の返済にどのくらいメリットが出るのでしょうか？
5年後の残りの返済期間は30年になっています。
住宅ローン残高は26,886,816円です
この時点で金利0.55％に借り換えたとします。
今後30年での支払利息は2,284,504円です
もしこのまま２％で借りていたとすると支払利息は8,887,193円になります。
これは誰でも借り換えを選択するでしょうね
金利差がそんなにない場合はどうでしょうか？
今から２，３年前は変動金利0.975％から1.275％が主流でした。
１．0％切ったなって感じでかなりお得感があったのを覚えています。
0.975％だからいいかなぁって0.625％とそう大差ないかなぁって思ってしまいますよね。
0.975％ってことは基準金利から▲1.5％引いているってことです。
借入期間中ずっと適用されます。
今の平均の変動金利は0.625％です。
これは基準金利から▲１．85％引く契約になります。
これからずっとですからねぇ。
同じように変動金利の上昇リスクがありますよねぇ
試算していきます。
- 借入金額3000万円
- 借入期間が35年
- 金利が1.275%
- 毎月の返済額は88,584 円
- 総支払額は37,205,452 円
3年後の残りの返済期間は32年。住宅ローン残高は27,920,038円です
この時点で金利0.625％に借り換えたとします。
今後32年での支払利息は2,892,006円 です
もしこのまま1.275％で借りていたとすると支払利息は6,096,281円 になます。
諸費用が100万円かかったとしても
約200万円の支払いが少なくなります。
もっと厳しいのはどうでしょう？
- 借入金額3000万円
- 借入期間が35年
- 金利が0.975%
- 毎月の返済額は84,337 円
- 総支払額は5,421,108 円
3年後の残の返済期間は32年になっています。住宅ローン残高は27,810,376円です
この時点で金利0.625％に借り換えたとします。
今後32年での支払利息は2,880,624円 です
もしこのまま0.975％で借りていたとすると支払利息は4,574,537円 になります。
諸費用が100万円かかったとしても約70万円の支払いが少なくなります。
デメリット
借り換えには膨大な費用がかかります。すごいメリットがありますが、費用もそれなりにかかって来ます。
・保証会社保証料 40万円から60万円
合計で65万円から90万円くらいかかると思います。
それでも借り換えた場合は数百万円くらいメリットが出るのではないでしょうか
今まで全期間固定だった方が変動金利に借り換えた場合
あまり金利差のない方は、金利が上昇した場合のリスクありますよね。
そこでしっかり元金が返せますからね。
今は変動金利と同じくらいの水準になっている銀行もありますよね。
だから固定金利特約なんかいいんじゃないですか！！！
借り換えにはもう一度審査が必要になります
延滞しない工夫としては給与振込をすること、またはカードローンを口座にセットしておくことです。入金忘れを防ぐことができます。カードローンは開設だけなら費用は何もかかりません。
病気をしていたら団体信用生命保険に入れないかもしれません。団体信用生命保険にはいれなければ、住宅ローンが借りられません 。
悪魔で変動金利がずっと変わらないという試算ですよ！！
変動ですからね。