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お金の話 住宅ローン

住宅ローン金利の見直しの時期?!借り換えのメリット

投稿日:2016年4月29日 更新日:

こんにちわおとくです。

日銀の政策でマイナス金利を導入され、住宅ローン金利は過去最低水準を記録しています。

今日は借り換えのメリットや、デメリット、毎月の返済額を少なくするにはどうしたらいいか、についてお話ししたいと思います

借り換えのメリットや、デメリット

過去の住宅ローンの話はこちらです


ちょっと今日は真面目に住宅ローンの話

10年後に住宅ローン完済を目指して貯金しました

諸費用がかからないのでこれが出来たらこれでいいかもしれません。

でも手数料が5千円、収入印紙代200円くらいかかるかも( -д-)ノ

フラットや住宅金融支援機構のような全く金利が下げられない住宅ローンもあります。
銀行が取り扱っている変動金利や固定特約期間付きのローンは交渉出来ると思います。

思ったほど下げてもらえなければ借り換えを検討します。

借りかえのメリット

毎月の返済額を減らすことができる点です。支払い総額も大きく変わってきます。
借り換えをすると得になりそうな人
は下記のような条件です
残存期間10年以上
住宅ローン残高1000万円以上
借り換えたい銀行と借りている銀行との金利差が0.3%以上
たとえば
・借入金額3000万円
・借入
期間が35年
金利が2%

・毎月の返済額は99,379 円
・総支払額は41,739,109 円

利息を11,739,109円支払うことになります。

驚きです。

35年という長い年月ではありますが。

 

ここで5年後に金利の低い今みたいな世の中がやってきたとします。

借り換えたらその後の返済にどのくらいメリットが出るのでしょうか?

5年後の残りの返済期間は30年になっています。  

住宅ローン残高は26,886,816円です

この時点で金利0.55%に借り換えたとします

今後30年での支払利息は2,284,504円です

もしこのまま2%で借りていたとすると支払利息は8,887,193円になります。

 
すんごい差ですね!
 

これは誰でも借り換えを選択するでしょうね

 

金利差がそんなにない場合はどうでしょうか?

今から2,3年前は変動金利0.975%から1.275%が主流でした。

 

1.0%切ったなって感じでかなりお得感があったのを覚えています。

0.975%だからいいかなぁって0.625%とそう大差ないかなぁって思ってしまいますよね。

0.975%ってことは基準金利から▲1.5%引いているってことです。

借入期間中ずっと適用されます。

今の平均の変動金利は0.625%です。

これは基準金利から▲1.85%引く契約になります。

これからずっとですからねぇ。
同じように変動金利の上昇リスクがありますよねぇ   

試算していきます。

  • 借入金額3000万円
  • 借入期間が35年
  • 金利が1.275%
  • 毎月の返済額は88,584 円
  • 総支払額は37,205,452 円

3年後の残りの返済期間は32年。住宅ローン残高は27,920,038円です

この時点で金利0.625%に借り換えたとします

今後32年での支払利息は2,892,006円 です

もしこのまま1.275%で借りていたとすると支払利息は6,096,281 になます。

諸費用が100万円かかったとしても

約200万円の支払いが少なくなります。

もっと厳しいのはどうでしょう?

  • 借入金額3000万円
  • 借入期間が35年
  • 金利が0.975%
  • 毎月の返済額は84,337 円
  • 総支払額は5,421,108 円

3年後の残の返済期間は32年になっています。住宅ローン残高は27,810,376円です

この時点で金利0.625%に借り換えたとします

今後32年での支払利息は2,880,624円 です

もしこのまま0.975%で借りていたとすると支払利息は4,574,537 になります。

諸費用が100万円かかったとしても約70万円の支払いが少なくなります。

 

デメリット

借り換えには膨大な費用がかかります。すごいメリットがありますが、費用もそれなりにかかって来ます。

・手数料 3万5千円
・印紙代 2万円
・抵当権解除 5万円
・抵当権設定費用 15万円から20万円

・保証会社保証料 40万円から60万円

合計で65万円から90万円くらいかかると思います。

それでも借り換えた場合は数百万円くらいメリットが出るのではないでしょうか

 

今まで全期間固定だった方が変動金利に借り換えた場合

あまり金利差のない方は、金利が上昇した場合のリスクありますよね。

 
そんな方は10年の固定特約がいいかもしれませんね。

 

そこでしっかり元金が返せますからね。

今は変動金利と同じくらいの水準になっている銀行もありますよね。

 
なんか今まで全期間固定だった方は、変動金利嫌がるんですよね。(ーー;)
だから固定金利特約なんかいいんじゃないですか!!!

借り換えにはもう一度審査が必要になります

 
一度審査に通っても借りかえする時にはもう一度審査が入ります。銀行によって審査基準も変わりますので。
 
直近1、2年に住宅ローンを延滞してしまっていると審査に通らないかもしれない
 
延滞しているかしていないかはすごく重要です。住宅ローンは意地でも延滞しないほうがいいです。
 

延滞しない工夫としては給与振込をすること、またはカードローンを口座にセットしておくことです。入金忘れを防ぐことができます。カードローンは開設だけなら費用は何もかかりません。

 

病気をしていたら団体信用生命保険に入れないかもしれません。団体信用生命保険にはいれなければ、住宅ローンが借りられません

悪魔で変動金利がずっと変わらないという試算ですよ!!
変動ですからね。

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